Golden Visa Hy Lạp 250.000 EUR vẫn tồn tại trong năm 2026, nhưng không còn áp dụng cho việc mua căn hộ ở thông thường như trước. Kể từ cuối năm 2024, mức đầu tư này chỉ dành riêng cho hai loại dự án đặc thù: chuyển đổi bất động sản thương mại sang nhà ở, và trùng tu công trình có giá trị lịch sử được bảo tồn. Vậy điều kiện cụ thể của dự án chuyển đổi là gì? Bài viết phân tích chi tiết.
1. Vì Sao Ngưỡng 250.000 EUR Vẫn Tồn Tại?
Theo Luật 5100/2024 (cải cách Golden Visa Hy Lạp) và điều khoản miễn trừ duy trì theo Luật 5038/2023, Chính phủ Hy Lạp giữ lại ngưỡng 250.000 EUR như một ngoại lệ có chủ đích — áp dụng cho hai loại bất động sản đặc thù, không phụ thuộc vào khu vực hay diện tích như hai ngưỡng 400.000/800.000 EUR còn lại.
2. Những Loại Dự Án Nào Được Áp Dụng Mức 250.000 EUR?
- Chuyển đổi thương mại sang nhà ở (commercial-to-residential): mua một bất động sản đang có mục đích sử dụng thương mại (văn phòng, xưởng, cửa hàng…) và chuyển đổi hợp pháp sang mục đích nhà ở.
- Trùng tu công trình lịch sử được bảo tồn: các tòa nhà xây trước năm 1900 được Bộ Văn hóa Hy Lạp xếp hạng di tích bảo tồn — thường thấy tại phố cổ Nafplio, khu Plaka (Athens), đảo Hydra, Symi.
3. Điều Kiện Cụ Thể Của Dự Án Chuyển Đổi Là Gì?
- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng phải hoàn tất TRƯỚC khi nộp hồ sơ Golden Visa — không thể vừa nộp hồ sơ vừa thi công.
- Bất động sản phải có giấy phép chính thức cho việc cải tạo và thay đổi mục đích sử dụng.
- Phải tuân thủ đầy đủ yêu cầu về xây dựng, địa chính, và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
- Cần đầy đủ hồ sơ kỹ thuật: chứng nhận hiệu suất năng lượng, chứng nhận an toàn công trình.
- Chỉ cải tạo nội thất đơn thuần là KHÔNG đủ điều kiện — bắt buộc phải là một sự thay đổi mục đích sử dụng thực chất, được cơ quan chức năng công nhận.
- Đầu tư trên một bất động sản duy nhất, tổng chi phí (mua + cải tạo) phải đạt tối thiểu 250.000 EUR.
- Bất động sản theo diện chuyển đổi không được dùng làm trụ sở đăng ký công ty.
4. Khu Vực Nào Phổ Biến Cho Dự Án Chuyển Đổi?
Loại hình này phổ biến nhất tại trung tâm Athens (Plaka, Monastiraki — các xưởng thủ công, văn phòng cũ) và Piraeus. Đây là điểm hấp dẫn lớn: nhà đầu tư có thể sở hữu bất động sản tại các khu vực trung tâm, vị trí đắc địa — nơi mà mua nhà ở thông thường đòi hỏi tối thiểu 800.000 EUR (thuộc Zone A) — với chi phí chỉ bằng khoảng 1/3.
5. Quy Trình Và Thời Gian Thực Tế Diễn Ra Như Thế Nào?
Theo một dự án thực tế được ghi nhận (căn hộ 135m² tại Exarchia, Athens, tổng đầu tư 250.000 EUR): ký hợp đồng → 30 ngày lấy mã số thuế AFM và mở tài khoản ngân hàng → 50 ngày công chứng hoàn tất → 105 ngày lấy sinh trắc học → 120 ngày (4 tháng) nhận thẻ thường trú nhân.
6. Có Những Chi Phí Phát Sinh Nào Cần Lưu Ý?
- Thuế VAT bất động sản mới (thông thường 24%) hiện đang được tạm hoãn áp dụng đến hết năm 2026.
- Chi phí cải tạo, xin giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng — cần được đơn vị tư vấn tính toán cụ thể theo từng dự án.
7. Quyền Lợi Có Giống Ngưỡng 400.000/800.000 EUR Không?
Hoàn toàn giống nhau: cùng là thẻ thường trú nhân 5 năm, gia hạn không giới hạn, bảo lãnh vợ/chồng, con dưới 21 tuổi (hoặc dưới 24 tuổi nếu còn đi học), cha mẹ hai bên, không yêu cầu cư trú tối thiểu, tự do đi lại Schengen, và đủ điều kiện nộp quốc tịch sau 7 năm. Chỉ khác nhau ở mức đầu tư và loại bất động sản đủ điều kiện.
8. Rủi Ro Chính Sách Trong Tương Lai Là Gì?
Chính phủ Hy Lạp từng nhiều lần điều chỉnh tăng các ngưỡng đầu tư khác (300.000 → 400.000/800.000 EUR năm 2024). Dù ngưỡng 250.000 EUR cho dự án chuyển đổi hiện chưa có lộ trình hủy bỏ cụ thể, nhà đầu tư nên cân nhắc hành động sớm thay vì trì hoãn, vì chính sách có thể thắt chặt thêm trong tương lai.
9. Câu Hỏi Thường Gặp
Có thể mua căn hộ chung cư bình thường với giá 250.000 EUR để lấy Golden Visa không? Không. Từ cuối 2024, ngưỡng 250.000 EUR chỉ áp dụng cho hai loại dự án đặc thù (chuyển đổi thương mại, trùng tu di tích) — không áp dụng cho bất động sản nhà ở thông thường.
Dự án chuyển đổi có bị giới hạn khu vực không? Không. Ngưỡng 250.000 EUR áp dụng bất kể khu vực, kể cả tại Athens hay các khu vực thuộc Zone A (nơi nhà ở thông thường yêu cầu 800.000 EUR). Chỉ sơn sửa lại nội thất có đủ điều kiện không? Không. Bắt buộc phải là một sự thay đổi mục đích sử dụng thực chất, có giấy phép chính thức và được đăng ký hợp pháp.
Thông tin trong bài được tổng hợp theo Luật 5100/2024 và Luật 5038/2023 của Hy Lạp, cập nhật đến tháng 7/2026. Để được hỗ trợ tìm dự án chuyển đổi phù hợp và đánh giá pháp lý trước khi đầu tư, liên hệ hotline MCI Global: 0855 847 979.
